Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства за 2021-2023 и первое полугодие 2024 г.

Данный обзор судебной практики подготовлен в соответствии с планом работы Арбитражного суда Республики Карелия на II полугодие 2024 года с целью изучения судебной практики по делам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства  и направлен на выявление правоприменительных проблем и спорных вопросов, возникающих при рассмотрении дел, а также выработке единых подходов к их разрешению.

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению дел, по спорам, связанным с предоставлением публичных земельных участков, по результатам изучения и обобщения судебной практики определены следующие правовые позиции.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

С 01.01.2016 Министерство имущественных и земельных, отношений Республики Карелия осуществляет полномочия по предоставлению земельных-участков. государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия в силу положений статьи 10.1 ЗК РФ, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 года № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», Постановления Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 года № 390-П «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия».

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.I ЗК РФ

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ) Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт «б» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» (далее - Постановление № 629).

Распоряжением Правительства Республики Карелия от 15.08.2022 №694р-П утвержден Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

1. Возможность получения в аренду земельного участка для осуществления деятельности в рамках импортозамещения лишь со ссылкой на намерение использовать его в определенных целях, без подтверждения фактической возможности осуществления соответствующей деятельности, действующее законодательство не предусматривает.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка (дело № А26-9839/2023).

При обращении с соответствующим заявлением Общество указало, что использование земельного участка предполагается в целях размещения объекта капитального строительства по оказанию населению или организациям бытовых услуг по копированию записанных носителей (пункт 22 Перечня продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций утвержденного Распоряжением Правительства Республики Карелия от 15.08.2022 №694р-П - услуги печатные и услуги по копированию звуко и видеозаписей, а также программных средств). Также в заявлении Общество просило изменить вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.

Причиной отказа Обществу в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов стало отсутствие информации об инвестиционном проекте, планируемом для реализации на испрашиваемом земельном участке. Министерство полагало, что предоставление земельных участков для указанных целей является исключительной мерой поддержки, целью которой является создание условий для импортозамещения. Так как с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (применительно к положениям  подпункта 2 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающих предоставление земельных участков в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации или в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации) Министерство на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ приняло решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Удовлетворяя заявление и обязывая Министерство принять решение о предоставлении Обществу в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, суд первой инстанции указал что, ни Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ни Постановление от 09.04.2022 № 629 не устанавливают какие-либо критерии (основания), которым должно соответствовать российское лицо для предоставления ему в аренду без торгов находящегося в публичной собственности земельного участка в целях производства импортозамещающей продукции.

По общему правилу, при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта «б» пункта 1 Постановления от 09.04.2022 № 629 уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя предоставления документов и сведений, не предусмотренных указанными нормативными правовыми актами, в том числе подтверждающих реальную возможность заявителя осуществлять деятельность по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, сведения об инвестиционном проекте, иное.

Суд указал, что в целях исключения использования арендатором земельного участка не по целевому назначению Постановлением от 09.04.2022 № 629 установлена обязательность включения в договор аренды права арендодателя об одностороннем отказе от договора в случае неиспользования земельного участка для целей осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, а обязанность заявителя по предоставлению сведений об инвестиционном проекте либо иных документов, подтверждающих наличие у заявителя возможности осуществлять деятельность, не предусмотрена. В связи с чем суд посчитал ссылку Министерства на пп.2 и пп. 3 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ необоснованной.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении требования Общества, суд указал, что предоставление земельных участков в целях осуществления деятельности, указанной в подпункте «б» пункта 1 Постановления № 629, может осуществляться независимо от содержания документации по планировке территории (за исключением документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения), документов территориального планирования (за исключением документов территориального планирования Российской Федерации), документов градостроительного зонирования, за исключением случаев, если осуществление указанной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом (пункт 3 Постановления № 629).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ (пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, в частности, в случаях если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Как на момент обращения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, так и при рассмотрении дела в суде Обществом не было представлено ни доказательств фактического осуществления деятельности по оказанию населению или организациям бытовых услуг по копированию записанных носителей, ни наличия необходимого материально-технического обеспечения для ее осуществления.

При этом вопреки позиции Общества возможность получения в аренду земельного участка для осуществления деятельности в рамках импортозамещения лишь со ссылкой на намерение использовать его в определенных целях, без подтверждения фактической возможности осуществления соответствующей деятельности, действующее законодательство не предусматривает, так как означенное не соответствует смыслу соответствующего правового регулирования и соответственно воле законодателя.

Кроме того, фактически земельный участок испрашивается Обществом для строительства объекта, в котором намеревается осуществлять предпринимательскую деятельность, однако, обоснование площади земельного участка, необходимой для осуществления деятельности, заявитель также не представил, в том числе какого-либо проекта на планируемый к строительству капитальный объект.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 разъяснено, что лицо, требующее предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации соответствующих объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В свою очередь вопреки позиции Общества тот факт, что Постановление № 629 не содержит требований предоставлять дополнительные документы, сведения и (или) информацию, обосновывать площадь испрашиваемого земельного участка, не предусматривает запрет на строительство на предоставленном земельном участке, не устанавливает дополнительных критериев, соответствие которым необходимо подтвердить заявителю при подаче заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов в уполномоченный орган, не означает, что при подаче соответствующего заявления Общество не должно соблюдать общие нормы ЗК РФ, а также принципы действующего земельного законодательства.

Суд кассационной инстанции, проверяя законность обжалуемого судебного акта, оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции, поддержав его выводы, указав, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права, осуществив выбор норм, регулирующих спорное правоотношение, и дав им верное истолкование применительно к установленным обстоятельствам дела.

Дополнительно суд кассационной инстанции отметил , что исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. Таким образом, именно на заявителе лежит обязанность доказать наличие оснований для получения земельного участка без торгов в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № АКПИ23-737, Постановление № 629 упрощает процедуру предоставления земельных участков без проведения торгов и принято для защиты интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и международных организаций. В Постановлении № 629 нет требований предоставлять дополнительные документы, сведения и информацию, обосновывать площадь земельного участка, нет запрета на строительство на нем, не установлены дополнительные критерии, которые нужно подтвердить при подаче заявления о предоставлении участка без проведения торгов в уполномоченный орган. Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон № 58-ФЗ не содержат запрета на застройку земельного участка, предоставленного по основанию, предусмотренному подпунктом «б» пункта 1 Постановления № 629. При этом строительство объектов капитального строительства на предоставленных земельных участках должно осуществляться с соблюдением требований к виду разрешенного использования, категории земель и иных требований действующего законодательства.

Разрешенное использование испрашиваемого земельного участка (спортивные и спортивно-зрелищные сооружения и объекты) не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении Общества о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов (для размещения объекта капитального строительства по оказанию населению и организациям бытовых услуг). Правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ). Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрен отказ в предоставлении земельного участка, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка. Основания для возложения на публичные органы обязанности по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка отсутствуют. При таком положении у Министерства отсутствовали правовые основания для предоставления Обществу земельного участка в аренду без торгов.

Определением Верховного суда Российской Федерации Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в порядке надзора.

2. Расторжение договора-аренды земельного участка предоставленного для целей строительства по инициативе одной из сторон возможно, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Костомукшского городского округа и Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконными действий, выразившихся в одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка (дело № А26-3662/2021).

Спорный земельный участок был предоставлен Предпринимателю Администрацией в 2011 году сроком на 5 лет для проектирования и строительства гостиницы. Поскольку по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, спорный договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 года, пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 года).

Администрацией при осуществлении полномочий, указанных в статье 72 ЗК РФ в 2020 году было проведено обследование земельного участка, и установлено, что земельный участок не используется с учетом вида его разрешенного использования (на земельном участке установлен бетонный фундамент, складируются строительные материалы, строительная и иная деятельность не ведется). Соответствующая информация была передана в Министерство (с 2016 года являющееся арендодателем), которое в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило Предпринимателя о прекращении действия договора.

Как полагает Предприниматель, у арендодателя отсутствует право в одностороннем порядке немотивированно отказаться от исполнения договора, по условиям договора его досрочное прекращение возможно только по соглашению сторон, считает, что в условиях, когда на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, соответствующий цели предоставления земельного участка, расторжение договора аренды в одностороннем порядке говорит о недобросовестности поведения со стороны арендодателя.

Отказывая в удовлетворении заявления Предпринимателя, суд первой инстанции указал следующее: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ). Поскольку спорный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Доводы заявителя об отсутствии объективных причин для расторжения договора аренды были отклонены судом как несостоятельные.

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66).

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставили без изменения, указав на надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела.

К аналогичным выводам пришел суд и по делам №А26-8024/2022, №А26-1413/2023 по искам об освобождении земельных участков.

3. Право аренды земельного участка предоставленного в целях строительства, прекращается в случае неиспользования этого земельного участка в течение трех лет.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу о расторжении договора аренды земельного участка заключенного в 2018 году, сроком на 5 лет, предоставленного в целях размещения объекта социально-культурного назначения - «Организация спортивно-оздоровительного комплекса» (дело № А26-2510/2021).

Администрацией соответствующего муниципального образования в 2019, 2020 и 2021 годах были проведены осмотры спорного земельного участка, и зафиксировано его неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Условиями договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут на основании решения суда в случае использования участка не по целевому назначению, арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора при неисполнении арендатором своих обязательств по договору в соответствии с земельным законодательством.

Министерством в 2020 году была направлена претензия в адрес Общества о необходимости исполнения обязательств по договору и требований закона, в противном случае - подписать дополнительное соглашение о расторжении договора. Не удовлетворение претензии послужило основанием для обращения Министерства в суд.

Возражая относительно удовлетворения требования Министерства, Общество указало, что им предпринимаются действия по строительству объекта, а именно в 2020 году получено разрешение на строительство объекта, отметило, что договором не предусмотрено ограничение по срокам строительства и ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительства.

Удовлетворяя требование Министерства, суд первой инстанции указал следующее.

На основании пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, неиспользовании  земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Общество в течение трех лет с даты заключения договора не приступило к освоению участка, также не представило доказательств, подтверждающих совершение действий, направленных на строительство предусмотренного договором объекта, что в силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ является основанием для прекращения права аренды.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В кассационной жалобе Общество указало, что Министерством не учтены положения части 2 статьи 45 ЗК РФ, согласно которому в трехлетний срок неиспользования участка по назначению не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Отклоняя доводы Общества и оставляя решение суда без изменения, суд кассационной инстанции указал, что Обществом не приведено обстоятельств, исключающих использование арендуемого земельного участка в течение трех лет, а также вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ.

Определением Верховного суда Российской Федерации Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в порядке надзора.

4. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для конкретных целей использования.

Общество «Вольная» обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным приказа Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об отмене разрешения на строительство, изданного на основании Представления прокуратуры города Петрозаводска об устранении нарушений действующего градостроительного законодательства, в связи с непредставлением застройщиком правоустанавливающего документа на земельный участок, позволяющего осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства под среднеэтажный жилой дом (дело № А26-8699/2020).

В 2007 году распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Республики Карелия ООО «Дворец спорта», был предоставлен из земель населенных пунктов в аренду земельный участок для строительства спортивного комплекса, и заключен соответствующий договор аренды земельного участка по процедуре, предусмотренной статьей 30 ЗК РФ (в редакции от 19.06.2007), с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов.

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа был утвержден градостроительный план земельного участка для строительства спортивного комплекса. В 2011 году выполнена I очередь строительства - открытый каток. ООО «Дворец спорта» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и разрешение на II очередь строительства - крытого ледового катка, открытого катка, баскетбольной площадки, гимнастического комплекса. На арендованном земельном участке ООО «Дворец спорта» были возведены объекты недвижимости - аквапарк, крытый и открытый катки, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс.

В 2015 году ООО «Дворец спорта» на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества продало объекты недвижимости гражданину П., и обратилось в Администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с продажей имущества, расположенного на данном земельном участке.

Администрация рекомендовала ООО «Дворец спорта» и гражданину-покупателю заключить дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с соблюдением процедуры уведомления арендодателя в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ.

В 2016 году договор аренды земельного участка с ООО «Дворец спорта» расторгнут, на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка с гражданином П. с разрешенным использованием: «для строительства спортивного комплекса» как с собственником расположенных на нем строений, без проведения торгов. Земельный участок предоставлялся для эксплуатации следующих объектов недвижимости - баскетбольная площадка гимнастический комплекс, нежилое здание, спортивный комплекс (аквапарк, крытый и открытый катки).

На дату утверждения Правил землепользования и застройки города Петрозаводска земельный участок располагался в зоне (Рсо) - зоне многофункциональных спортивных и общественных сооружений.

В 2016 году гражданин П., без уведомления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Администрации, обратился в Росреестр с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на иной вид разрешенного использования земельного участка - среднеэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения (Же). Изменения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В 2018 году между гражданином П. и ООО «Вольная» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым общество приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования: среднеэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона - Же.

Администрация выдала Обществу разрешение на строительство на реконструкцию нежилого здания под среднеэтажный жилой дом со встроенными помещениями торгового, бытового и общественного назначения. Впоследствии, отменяя ранее выданное разрешение на строительство, Администрация руководствовалась тем, что при выдаче указанного разрешения на строительство Администрация должным образом не оценила факт того, что предмет договора аренды и вид разрешенного использования земельного участка не совпадают, чем допустила незаконную выдачу разрешения на строительство, по сути, породив ситуацию в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка именно для жилищного строительства. Не согласившись с данным решением Администрации Общество обратилось в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, суд первой инстанции указал следующее.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована Земельным кодексом и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Спорный земельный участок был предоставлен для строительства спортивного комплекса без торгов с предварительным согласованием места размещения объекта. Между тем, предоставление земельного участка для строительства многоквартирных домов, осуществляется исключительно с торгов. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. В данном случае изменение арендатором земельного участка вида разрешенного использования должно быть расценено как действие, направленное на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для жилищного строительства.

В связи с чем, поскольку у Общества отсутствовал один из обязательных (в силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ) документов, представляемых для получения разрешения на строительство - надлежащий правоустанавливающий документ на земельный участок, то выдача Обществу разрешения на строительство на реконструкцию нежилого здания под среднеэтажный жилой дом со встроенными помещениями торгового, бытового и общественного назначения, состоялась в нарушение положений статьи 51 ГрК РФ.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции, указав на надлежащую правовую оценку обстоятельств дела. Определением Верховного суда Российской Федерации Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в порядке надзора.

5. Противоречия между первоначальными условиями, установленными при заключении договора аренды земельного участка, и условиями последующих договоров аренды земельных участков трактуются в пользу первоначально установленных условий.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу  и муниципальному казённому учреждению Петрозаводского городского округа «Петрозаводский центр учета имущества» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Министерством и обществом, и применении последствий недействительности сделки (дело №А26-8040/2020).

Между Администрацией Петрозаводского городского округа и ответчиком по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства - застройки микрорайона №9 жилого района «Древлянка-II». По условиям данного договора Общество обязалось в течение 18 месяцев с момента заключения договора обеспечить подготовку и утверждение в установленном порядке проектов планировки территории и межевания в границах  предоставленного земельного участка, а в течение 6 лет с момента заключения договора - выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а после ввода этих объектов в эксплуатацию передать их безвозмездно в муниципальную собственность, а также осуществить жилищное строительство на земельном участке.

Постановлением Администрации ПГО утверждена документация по планировке территории «Древлянка-9» в составе проектов планировки территории и межевания в границах земельного участка, был утвержден градостроительный план земельного участка. В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в границах, предоставленного для комплексного освоения земельного участка было предусмотрено размещение детского сада и школы. В последующем из предоставленного обществу земельного участка были образованы ещё 2 земельных участка, а между Администрацией ПГО и Обществом были заключены 2 договора аренды земельных участков, предоставленных из земель населенных пунктов с видами разрешенного использования «для строительства дошкольного образовательного учреждения на 190 мест» и «для строительства общеобразовательной школы на 520 учащихся».

Условиями первоначального договора аренды было предусмотрено, что после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета выделенных земельных участков арендатор вправе приобрести указанные участки в собственность или аренду. Общество реализовало свое право на приобретение в аренду без торгов земельных участков, выделенных из первоначального участка, и изменило вид разрешенного использования земельных участков на установленный для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Жм).

Министерство обратилось в суд с иском, полагая, что у Общества на момент заключения спорных договоров купли-продажи не имелось предусмотренных статьей 30.ЗК РФ оснований для приобретения земельных участков в собственность без проведения торгов, поскольку Общество приняло на себя обязанность по строительству дошкольного образовательного учреждения и школы, объектов социальной инфраструктуры, которые не были построены.

Суд удовлетворил иск, посчитав, что заключив договор комплексного освоения и обеспечив утверждение соответствующей документации по планировке территории, а также заключив договоры аренды спорных земельных участков с определенными видами разрешенного использования, Общество приняло на себя обязанность по строительству указанных объектов. С учетом приведенных обстоятельств суд пришел к выводу, что в нарушение положений пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ обществом не выполнены требования в части строительства объектов социальной инфраструктуры в пределах установленных договором аренды максимальных сроков в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, что свидетельствует об отсутствии совокупности условий, установленных статьей 30.2 ЗК РФ, и отсутствии у общества права на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Указал, что извещением о проведении аукциона, содержащим исчерпывающий перечень обязательств победителя аукциона, строительство школы, дошкольного детского образовательного учреждения и каких-либо объектов социальной инфраструктуры не было вменено победителю аукциона. Обязанность по строительству школы и дошкольного детского образовательного учреждения не была предусмотрена также и первоначальным договором аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В связи с этим, вывод суда первой инстанции о несоблюдении обществом п.6 ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) не соответствует обстоятельствам дела. Несоблюдение обществом установленных договорами аренды сроков строительства школы и дошкольного детского образовательного учреждения, вопреки доводам Министерства, не свидетельствует об отсутствии у общества предусмотренного п.5 ст. 30.2 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельных участков в собственность.

К аналогичному выводу пришел суд и по делу №А26-9842/2020 по иску Администрации о взыскании с акционерного общества неустойки за неисполнение условий договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Попова, предоставленного для строительства общеобразовательной школы на 520 учащихся. Ссылаясь на неисполнение условий договора аренды, которым были установлены обязанности арендатора в срок до 18.03.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и в течение 3 месяцев с момента ввода в эксплуатацию передать их безвозмездно в муниципальную собственность, а также в тот же срок осуществить строительство общеобразовательной школы на 520 учащихся, Администрация пыталась взыскать с общества неустойку. Суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания неустойки, приняв во внимание, что договор аренды на комплексное освоение не вменял в обязанность строительство общеобразовательной школы, в связи с чем пункт договора, которым установлена такая обязанность, противоречит условиям аукциона на право заключения договора аренды, поскольку извещение об аукционе и договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства застройки микрорайона № 9 жилого района «Древлянка-II», не накладывал на ответчика обязанность исполнения максимальных сроков строительства иных объектов капитального строительства, помимо жилищного строительства.

6. Недоказанность совокупности обстоятельств, необходимых для привлечения к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении требований.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Республике Карелия в лице Министерства финансов Республики Карелия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Петрозаводскому городскому округу в лице Администрации Петрозаводского городского округа о взыскании причиненного ущерба и процентов за пользование чужими денежными средствами (дело №А26-6207/2020).

Судом установлено, что ИП Лукин А.П. для реализации проекта по строительству и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса обратился в Министерство природных ресурсов Республики Карелия с заявлением о выборе земельного участка ориентировочно площадью 20 000 кв.м.

Постановлением Администрации ИП Лукину А.П. из земель населенных пунктов в аренду сроком на 3 года предоставлен неделимый земельный участок общей площадью 11350 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0130113:114.

Между Администрацией и ИП Лукиным А.П. заключен договор аренды данного земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса по Ключевскому шоссе. В дальнейшем в этот договор аренды, путем заключения соглашения о переуступке права аренды вступило общество – истец.

В связи с тем, что ИП Лукиным А.П. изначально запрашивался земельный участок площадью 20 000 кв.м., постановлением Администрации Предпринимателю из земель населенных пунктов в аренду сроком на три года предоставлен неделимый земельный участок общей площадью 20 000 кв.м., расположенный в районе Ключевского шоссе для размещения гостевой стоянки и проведения работ по благоустройству (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения). Был заключен договор  аренды. В дальнейшем Общество-истец вступило  и в этот договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения.

Сроки аренды земельных участков продлевались, а сроки договоров аренды – изменялись по соглашению сторон.

Истец указал, что ввиду значительного повышения арендной платы стороны заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Протоколом совещания по вопросу предоставления земельного участка в целях строительства парковки Обществу было рекомендовано:

1. расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130113:114, площадью 11350 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, Ключевское шоссе;
2. объединить земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0130113:114 и 10:01:0130113:844, площадью 11350 кв. м и 20000 кв. м, соответственно, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, Ключевское шоссе;
3. повторно обратиться в адрес Главы Республики Карелия по вопросу предоставления объединенного земельного участка в аренду без проведения торгов в целях строительства физкультурно-оздоровительного комплекса «Онего».

Позднее истец снова обратился с заявлением к Главе Республики Карелия о предоставлении в аренду земельного участка, но интересующий его земельный участок по результатам аукциона был предоставлен иному лицу.

Тогда истец обратился с заявлением о предоставлении иного земельного участка в аренду без торгов. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия сообщило ему, что со стороны Министерства подготовлены документы по предоставлению истцу права на заключение договора аренды земельного участка. Подведомственным Министерству государственным казенным учреждением «Управление земельными ресурсами» была обеспечена подготовка межевого плана и постановка на кадастровый учет запрошенного земельного участка.

Документы по предоставлению права на заключение договора аренды земельного участка были направлены на согласование в Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия. Управлением представленный проект распоряжения Главы Республики Карелия о предоставлении истцу права на заключение договора аренды земельного участка согласован не был в связи с наличием ограничений в использовании данного земельного участка, установленных распоряжением Председателя Правительства Республики Карелия от 05.09.1996.

Истец, считая, что в период с 2009 года по май 2020 года органы государственной власти и местного самоуправления вводили его в заблуждение относительно возможности выдела земельного участка в аренду без проведения торгов, в результате чего он понес материальные затраты, в том числе, связанные с оформлением земельных участков, разработкой проектной документации, внесением арендной платы, обратился в суд с иском о взыскании убытков.

Суд отказал в удовлетворении требований истца, указав что для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания вреда (убытков) доказыванию подлежит не только наличие вреда (убытков), противоправность поведения и вина лица, причинившего вред, но также и наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика (незаконными действиями должностных лиц государственного органа) и наступившим вредом (возникшими убытками). Договоры аренды между истцом и администрацией были заключены и исполнялись сторонами на основании действующего в тот период законодательства. При этом Администрацией было выдано разрешение на строительство объекта «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Онего» по Ключевскому шоссе в г. Петрозаводске, но строительство объекта на основании выданного разрешения не началось. Приказом комитета экономики и управления муниципальным имуществом разрешение было отменено на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ ввиду расторжения договора аренды. Доводы Общества о вынужденности расторжения договоров аренды в связи с увеличением арендной платы материалами дела не были подтверждены, и не свидетельствовали о виновных действиях ответчиков. Договоры аренды были расторгнуты по обоюдному согласию сторон, что оформлено дополнительными соглашениями к договорам. Обосновывая возникновение убытков, Общество сослалось на неправомерные действия государственных органов по заключению договоров аренды в отношении земельного участка, не пригодного для строительства. Между тем, Общество располагало информацией о том, что земельный участок находится в рекреационной зоне спортивных сооружений (Рс), а также в зоне охраны объектов культурного наследия - зоне охраняемого ландшафта, что следует из писем Администрации. В отсутствие согласования Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Карелия предоставления земельного участка, Общество, являясь субъектом предпринимательской деятельности, могло предположить и оценить возможность несения финансовых затрат на реализацию проекта «Строительство и эксплуатация ФОК «ОНЕГО». Кроме того, включение в убытки арендной платы, вносимой Обществом по действующим в том период договорам аренды, противоречит ст. ст. 606, 614 ГК РФ. Затраты истца на подготовку проектной документации являются расходами Общества, связанными с осуществлением коммерческой деятельности, риски осуществления такой деятельности лежат исключительно на Обществе.

Действия (бездействия) ответчиков, как и ненормативные правовые акты, истцом в порядке гл. 24 АПК РФ не обжалованы.

Суд пришёл к выводу, что Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ, 15 ГК РФ не доказаны причинно-следственная связь между понесенными истцом убытками и действиями ответчиков, противоправность этих действий и вина ответчиков.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

7. Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Республики Карелия и определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, а в случае отсутствия кадастровой стоимости – как выраженный в рублях процент рыночной стоимости земельного участка.

Администрация муниципального образования «Медвежьегорский муниципальный район» обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство туристического комплекса из земель, государственная собственность на которые не разграничена (дело №А26-9432/2023). Истец полагал, что установленная приказом Министерства имущественных и земельных отношений кадастровая стоимость земельного участка должна применяться с 01.01.2020; расчет арендной платы производился истцом с применением 2,4 % кадастровой стоимости в соответствии с подпунктом «п» пункта 1 Постановления Правительства Республики Карелия №120-П.

Ответчик полагал, что расчет арендной платы должен быть выполнен в соответствии с подпунктом «ж» пункта 1 Постановления № 120-П, которым установлено, что годовая арендная плата устанавливается в размере 2% кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Суд признал необоснованным расчет арендной платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2019, выполненный истцом. Размер арендной платы подлежал определению на основании законодательства Республики Карелия (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ; пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), так как спорный земельный участок находится в Республике Карелия и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. На территории Республики Карелия порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее – Закон № 1712-ЗРК), который вступил в силу 24.06.2013. В настоящем случае арендная плата должна была определяться из кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной приказом Министерства от 22.11.2018 N 221.

Относительно разногласий сторон по поводу применения определенного процента кадастровой стоимости земельного участка, суд пришел к выводу, что согласно пункту 3 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П действие пунктов 1,2 распространяется на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 04.03.2014 N 1773-ЗРК "О внесении изменений в Закон Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия". Статьей 2 Закона Республики Карелия от 04.03.2014 N 1773-ЗРК установлено, что закон вступает в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования. Закон опубликован 06.03.2014,  вступил в силу 17.03.2014.

Суд пришел к выводу, что с этой даты арендную плату следует исчислять в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в период заключения договора был урегулирован пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ. Поскольку в рассматриваемом случае имело место предоставление земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, годовая арендная плата за земельный участок в спорный период должна определяться как 2% от кадастровой стоимости земельного участка, определенной с 01.01.2019.

8. Объект недвижимости, возведенный в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды из земель населенных пунктов в целях строительства, в отношении которого в настоящее время отсутствует разрешение на строительство, а договор аренды земельного участка прекращен, не может быть легализован путем обращения в суд с иском о признании права собственности.

Общество с ограниченной ответственностью  обратилось в суд с иском к Администрации Петрозаводского городского округа о признании права собственности на объект недвижимости с указанием степени готовности – 20%, возведенный на земельном участке, ранее предоставленном Министерством природных ресурсов Республики Карелия по договору аренды из земель населенных пунктов для строительства здания Центра развития культуры (дело №А26-9585/2020). Постановлением главы Петрозаводского городского округа был утвержден градостроительный план спорного земельного участка для строительства здания центра культуры, а Администрацией Петрозаводского городского округа обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Строительство здания Центра грузинской культуры по ул. Краснодонцев в районе жилого дома № 53 по ул. Зайцева в Петрозаводске». Поскольку строительство центра культуры в период действия разрешения начато не было, а Общество нарушило порядок обращения за продлением действия разрешения на строительство, Администрация отказала в продлении разрешения на строительство, на основании части 20 статьи 51 ГрК РФ и уведомила Общество о прекращении договора аренды земельного участка.

Ранее Общество обращалось в суд с исками о признании незаконным отказа от договора аренды, и о признании права собственности общества на незавершенный строительством объект с указанием степени готовности объекта - 10%. Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что обществу было законно отказано в продлении разрешения на строительство, а договор аренды земельного участка прекращен, поскольку общество не обеспечило использование земельного участка по целевому назначению для строительства здания Центра грузинской культуры.

В настоящем деле суд, руководствуясь статьями 209, 222 ГК РФ, статьей 8 ГрК РФ, отказал в удовлетворении требований общества, указав, что использование не принадлежащего лицу имущества, в том числе путем размещения на нем каких-либо объектов, возможно только с разрешения собственника данного имущества или в силу закона, а размещение объекта недвижимости в отсутствие предусмотренных законом оснований нарушает права собственника на пользование, владение и распоряжение земельным участком. Суд отметил, что в данном случае правовое значение имеет не факт того, что общество возвело тот или иной объект, даже и отличный от предмета ранее рассмотренных дел, а факт того, что такие объекты, в отношении которых общество просит признать право собственности, вообще не могут быть легализованы таким способом (путем подачи иска о признании права собственности), как возведенные в границах спорного земельного участка в отношении которого отсутствует разрешение на строительство, а договор аренды земельного участка прекращен.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, пояснив, что требования истца в нарушение ст. 16 АПК РФ направлены на преодоление судебных актов по ранее рассмотренным делам, которыми (судебными актами) в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора. Путем подачи иска о признании права собственности истец предпринял попытку легализовать объект незавершенного строительства в обход установленной процедуры.

9. Факт существенного нарушения договора аренды не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором.

Администрация Прионежского муниципального района обратилась в суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства о расторжении договора аренды земельного участка, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, устранить выявленные нарушения путем освобождения земельного участка от отходов камнеобработки (дело №А26-9736/2020).

Между Администрацией и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, расположенного в Прионежском районе Республики Карелия, разрешенное использование – для строительства базы отдыха, категория земель - земли особо охраняемых объектов.

Специалистами Управления Росприроднадзора по РК были обнаружены нарушения природоохранного законодательства: в непосредственной близости от уреза воды Онежского озера произведена отсыпка каменным околом, сформирован навал размываемого грунта, в связи с чем в адрес ответчика направлено предписание о проведении мероприятий по обеспечению предотвращения причиненного вреда водным биоресурсам и среде их обитания, и приведении территории земельного участка в первоначальное состояние. При этом ответчику было предписано согласовать проведение работ с Федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства и охраны водных биологических ресурсов в установленном законом порядке. Поскольку предписание не было исполнено, Северо-Западное территориальное управление Федерального агентства по рыболовству в лице Отдела государственного контроля, надзора и рыбоохраны по Республике Карелия вынесло ответчику новое предписание. Так как нарушения при использовании земельного участка ответчиком не были устранены, Администрация Прионежского муниципального района и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия направили в адрес ответчика претензионные письма об устранении нарушений при использовании земельного участка, в которых также предложили досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора. Отказ ответчика от расторжения договора послужил основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды. В процессе рассмотрения дела ответчик представил в суд доказательства устранения нарушений.

Суд указал, что наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ). Договор аренды подлежит прекращению в случае использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Факт допущенных нарушений, а именно начало производства работ на арендуемом земельном участке в отсутствие согласований с Федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства и охраны водных биологических ресурсов, ответчиком не оспаривался, и был подтвержден материалами дела, но в процессе рассмотрения спора судом ответчик устранил допущенные нарушения. Северо-Западным территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству рассмотрена представленная ответчиком проектная документация «Строительство первой очереди туркомплекса «Марина-Парк». Управление подтвердило, что деятельность, реализуемая в рамках указанного проекта, не окажет негативного воздействия на водные биологические ресурсы и среду их обитания, и указало, что согласование осуществления вышеупомянутой деятельности с Управлением не требуется.

Суд пришел к выводу, что в настоящее время ответчик имеет право осуществлять работы, предусмотренные проектом «Строительство первой очереди туркомплекса «Марина-Парк» на арендуемом земельном участке без каких-либо дополнительных согласований. Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Суд отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение без изменения.

Изучив весь объем дел, связанных с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства, рассмотренных Арбитражным судом Республики Карелия за 2021-2023 и первое полугодие 2024 г., можно сделать вывод об отсутствии существенных противоречий в позициях судов различных инстанций при рассмотрении данной категории дел, что свидетельствует о единообразном подходе к разрешению указанных споров.

Опубликовано: 10.12.2024 14:24 Обновлено: 10.12.2024 14:24